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陈智銮:低息环境下不用急于赎楼

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【明报专讯】约莫1997年前后,由于本港银根主要及外围加息等因素,那时在香港供楼的年利息曾高达15厘,加上那时楼市投资气氛炽热,有部门人更过分借贷,造成繁重经济压力,以是有部门物业投资者那时会有一种信心,就是资金松动时要提早还款给银行,以免挨贵利息,就那时而言着实无可厚非。

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行使手头现金 制造被动收入

不外,时移世易,近年各国因应差其余经济苏醒方案,延续放水,香港正处于低息环境,以是叶先生计谋上应有调整。叶先生在约莫2010年买入物业并敍做按揭,若是叶先生昔时选了Hibor Plan(H),即银行同业拆息,那段时间银行提供的利息设计则是最近年最优惠的,那时最平的设计可做到H+0.5厘,若一直沿用此按揭设计,近年供款以1个月Hibor不足0.1厘为计,叶先生现实年利率只需0.6厘,可算十分吸引。

盘算一下叶先生现时每月收支,每月收入8万元,连1.2万元供款每月开支4万元,每年净储蓄40余万元,一样平常而言,如贷款造成伟大经济压力,才会建议提早还款以释放现金流,叶先生的案例看不到迫切提高现金流的需要;相反,如善用资金制造现金流,对财富增值有更佳效果。叶先生的个案着实十分普遍,持有物业的投资者若想再投资多一家物业收租,要付买家印花税(BSD)15%,同时按揭亦会收紧至50%,成本上升同时倍增效果大减。另一方面,因股票市场一样平常颠簸较高,稳健的投资者亦不会投入所有资金,导致闲置资金泛起。

在低息环境之下,应若何制造被动收入?叶先生可思量债券、债券基金、股债夹杂基金、储蓄保险等等。如叶先生对照稳健,期望行使闲置资金制造现金流,可选择债券,或债券基金。部门基金设有每月派息,年派息3至5厘的选择为数不少。

以25年按揭来说,每200万元的按揭金额,每月利息只是1000多元,每年利息支出约1.2万元,若以200万元组建投资组合年回报为4%,每月收益为6600元,每年收益为8万元,即每年被动收入便有6.2万元。而若是叶先生的资金可投资的年期较长,市面上亦有不少保险产物,能做到资源增值的效果。以上的投资选项,只要选择得宜,便能够以闲置资金制造现金流,久远达致资产增值果。

信达兴业董事

[陈智銮 理财信箱]


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