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H按、P按总利息开支差距吓亲人!按揭「借到尽」未必一定赚到尽?|陈永键

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日前消委会观察发现,买家选用差异住宅按揭设计,利息总支出可相差跨越九成。模拟的例子是以8月16日数据,香港银行同业拆息(H按)介乎1.36厘至1.71厘;最优“you”惠利率(P按)则介乎2.5厘至2.95厘。假设业主以25年按揭购置800万元单元,而全期{qi}利率稳固“gu”下,使用‘yong’H按的利息支出《chu》只是142万至183万元;使用P按的话,利息支出是276至330万元,相差近倍,外面上数字很吓人。

撰文:陈永键|图片:中新社

在拆解差距为何那么大时,读者要先领会H按跟P按设计的划分。

大部门买家向银行申请按揭时,都可以选择以H按或P按承造按揭。

H按以香港银行公会指定的20间银行参考资料以厘定利率{lv},逐日更新,因此利率较浮动,同时银行为免「mian」利率突然大【da】幅飊升(sheng)造成的风险,预设了封顶利率,上限【xian】一样平常等同P按利率。

换言之,当一个买家申请按揭时选择P按,已险些等同选择了银行提供的按揭设计之中利率最高的一种,利息〖xi〗开支自然贵。

相反,买家选择了H按,现时低息环境,利息开支一样平常低“di”过P按实属正常,差距大“da”亦无独有偶。

实在现时一样平常住宅买家都市选用H按,只有在「无得拣」的情形下,例如医管局或公务员衡宇津贴,购置资“zi”助衡宇;又或绿表、白表持有人买居【ju】屋等情形,才会选择P按。

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消委会观察发现,买家选用差异住宅按揭设计,利息总支出可相「xiang」差跨越九成。(图片泉源:中新社)

利率差距可达20%以上

不外,笔者想提醒的是,并不是H按较P按廉价这种一目了然的事,而是纵然是H按,差异银行给出的《de》按揭设计利率,都可以有差距。

如消委会引用的例子,最低H按为1.36厘,每月供款额31,471元,总利息开支为144万元。

而最高H按为1.71厘,每月供款32,790元,

相差1,319元;总利息开支“zhi”为183万元,相差39万元。

买家不想多供款或蚀利息,除了可自行找多一、两间银行格价外,较直接的方式就是找按揭转介公《gong》司格价。

按揭 jie[转介公司一「yi」样平常会向申请者提供八间或以上银行报价,申请者则从中选择约三间银行举行按揭申请,为买家格价,节约时间。

按揭成数不能太高才气赚尽

消委会亦建议买家注意现金流(liu),阻止「借到尽」。

笔者赞成买楼是应该量力而为,但 dan[借尽实有几个利益,惟按揭成数【shu】不能太高才气「赚尽」。

首先是承造按揭时,银行一样平常会附‘fu’送高息存款户口,买家可行使户口对冲按揭利息;另由于贷款额高了,从银行获取的按揭回报也会提高。

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